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          光華思想力 | 當前是中國REITs市場崛起的前夜
          2018-03-19 18:02
          由北大光華主辦的“思想光華媒體沙龍”,28日在光華管理學院舉行。本期沙龍圍繞“中國大資管行業”展開,同時發布了《關于加快推進我國不動產投資信托基金(REITs)公募試點的建議》。該課題也是“光華思想力”重要研究成果之一。

          北大光華管理學院院長、金融學教授劉俏,副院長、金融學教授金李,金融學教授張崢,以及中聯國新投資基金管理有限公司總經理何亮宇、廣州市城發投資基金管理公司董事總經理李文崢出席了本次沙龍,并與到場的20余家媒體交流互動,分享了他們的觀點與思想。

          不動產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts,簡稱REITs),是一種通過發行收益憑證匯集多數投資者的資金,交由專門投資機構進行不動產投資經營管理,并將投資綜合收益,按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs 1960年發源于美國,目前中國還沒有建立起明確的REITs制度,但監管部門和各市場主體的探索從未停止過。在此次沙龍上,來自學界和業界的嘉賓就REITs對我國經濟社會發展的重要意義、路徑等也進行了詳細探討。

          金李教授:應當為投資性房地產正名

          在金李教授看來,中國的房子總體來說是夠的,人均房屋面積是30平方米左右,房屋的自有率過去是80%左右,現在最新的研究是將近90%。這個數字高于西方絕大多數經濟體。這其實也可以說明,中國房地產黃金十年其實已經結束。

          那么,房地產投資到底該不該做、怎么做?金李教授給出了幾點建議:

          首先要認識到,房地產目前仍是中國老百姓最重要的財富儲值工具之一。資金要往投資回報更高的地方流,這是天性。

          再繼續全社會大規模資金投入到房地產行業,并不能促進國家整體經濟保持長期地、良性地增長, 因此,不宜提倡太多的社會總財富投入到投資性房地產。但是,建議每個家庭酌情合理地配置。政府可以引導,但不能強行規定。

          制定政策法規,把它納入到財富管理的規劃和監管中。大力發展中國資本市場,提供更多有投資價值的長期工具,引導中國民間資本進入創新創業領域。

          應該為投資性房地產正名,歡迎它加入資產管理的大類資產行列中,做好財富配置,為中國家庭提供豐厚合理的回報。

          隨著中國房地產從大規模開發轉向結構調整,房地產交易市場呼喚更好的投資方式,比如REITs就是一種很好的投資工具。

          劉俏院長:當前是中國REITs市場崛起的前夜

          “REITs年內推出正當其時”,劉俏院長表示,一直以來,中國對REITs的推出持相對保守和猶豫的態度。中國在基礎設施建設方面遙遙領先于印度,但印度在2015年就推出了REITs。其實,經過監管部門、發行人、投資機構以及學界等多方的積極研究和探索,目前國內推出公募REITs試點條件已基本成熟。

          “當前可以說是中國REITs市場崛起的前夜”,對于市場前景,劉俏院長十分樂觀。他分析,美國REITs規模近萬億美元。在中國,考慮不動產、“一帶一路”、雄安新區的建設等,給中國不動產投資注入這樣規模的市場,是非常令人期待的。

          劉俏院長表示,REITs作為一種高比例分紅、高收益風險比的長期投資工具,能夠大大豐富居民財富管理需求,增加除股票、債券等以外的投資選擇。中國股市投資者擁有1.5億賬戶,但真正分紅的上市公司沒有幾家,大部分是一毛不拔的“鐵公雞”。標準REITs規定將90%收益分給投資者,它其實是普惠性金融,是一個好的金融。

          在劉俏院長看來,此次發布REITs公募試點建議,如同“開場鑼聲”,接下來,光華還將陸續推出REITs的系列報告,涉及跨國比較、稅制、法律保障等多個角度。這些報告匯聚學界、業界以及監管機構的資源,使社會對REITs有更正確全面的認知。

          事實上,REITs系列報告也是“光華思想力”平臺的重要研究成果之一。據介紹,“光華思想力”是北大光華的思想平臺,旨在用國際通行的研究工具和方法做具有國際水準的立足中國、輻射世界的中國學問,提供政策建議和咨詢意見,服務經濟社會發展,用扎根中國經濟社會的政策研究和前沿商業實踐研究反哺商學教育。

          劉俏院長透露,未來一兩年時間“光華思想力”的研究方向將聚焦在七大領域:國家發展戰略,宏觀經濟預測/中長期經濟增長,開發性金融,企業(家)口述史,支柱產業轉型升級和創新商業模式研究,新金融,以及數據與科技。 REITs系列報告對 “新金融”、“開發性金融”兩大領域均有涉及。

          張崢教授:“公募基金+ABS”是現階段條件下的一個優選方案

          作為北大光華REITs課題組的重要成員,張崢教授指出,REITs強調的是成熟不動產物業的證券化,也就是存量資產證券化。

          改革開放以來,我國經濟增長模式主要是投資拉動,靠銀行信貸來支撐。中國奇跡世人有目共睹,但這期間也積累了過剩產能,形成了房地產庫存,政府和企業部門的杠桿也在不斷攀升,金融風險有所積聚。因此,中央提出供給側結構性改革,強調更多地使用市場化手段,落實“三去一降一補”,推動經濟轉型。REITs課題組認為,從金融角度落實“三去一降一補”,REITs應該是一個重要的市場化平臺,即,REITs是金融服務供給側改革的重要抓手。

          比如,REITs可以將基礎設施作為標的資產,這種基礎設施REITs可以為PPP項目的社會資本提供有效的退出方式,為基礎設施投資提供可行的金融戰略。

          再如,中央提出要將雄安新區建成“綠色生態宜居新城區、創新驅動發展引領區、協調發展示范區和開放發展先行區”,劉俏院長曾撰文認為,雄安的發展必須擺脫投資驅動的傳統發展邏輯,應該考慮投資率和投資資本回報率的平衡。REITs可以為雄安新區的發展提供金融新思路。

          張崢教授分析,初期影響中國推出REITs的主要問題有:缺乏對REITs的正確認識;缺少針對REITs的法律定位和法規框架;稅收環境對REITs發展的約束;REITs市場的相關基本條件不成熟,等等。他認為,隨著市場不斷發展,實踐經驗持續積累,初期的大部分約束問題都已經有相當程度的突破。例如,稅負問題可以通過合理的路徑設計,以及在符合當前稅法規定的前提下與稅務部門的有效溝通來得到緩解。因此,大力推進REITs建設正當其時!

          基于周密的理論論證,對國外REITs產品以及國內(類)REITs試點產品的觀察,REITs課題組認為,從立法成本、設計難度、可操作性等方面考慮,“公募基金+ABS(不動產支持證券)”是現階段的一個相對的優選方案。此外,REITs課題組在產品設計、市場建設等方面給出了諸多具體建議。

          三個重要的“類REITs”試點案例

          在現有金融監管法律框架下,我國出現了一批在功能上與海外成熟市場REITs產品具有一定相似性的“類REITs”產品。例如,2014年,中信啟航專項資產管理計劃作為REITs試點產品正式成立,是國內首個交易所上市的REITs項目。2015年7月,“鵬華前海萬科REITs”成功發行,首次使用公募基金作為發行載體,在“類REITs”產品的流動性上實現了一次突破。

          何亮宇先生曾任全國社會保障基金理事會固定收益及特定項目投資小組主要負責人、中信證券房地產金融業務線主要負責人、中國人民銀行金融市場司房地產金融業務主管。他在本次沙龍上表示,中信啟航REITs在深圳交易所綜合協議交易平臺掛牌轉讓,首次實現了完全以資產運營收入和資產價值為支撐的不動產證券化,在基礎資產交易結構和現金流層面為公募股權型REITs推出奠定了基礎。

          從操作層面上,何亮宇建議,REITs更多要回歸本源,盡可能以資產經營和資產價值為依托,真正體現以資產為核心的特性。從實現路徑角度看,目前的選擇是務實可行的。理想的角度當然是通過立法來定義產品,包括對它的政策等,但在中國立法并非易事,建議未來慢慢落地和規范,這和美國是一模一樣,先邁出實踐這一步。

          李文崢先生曾任職越秀房托基金管理層,也是北大光華REITs課題組成員。他也從產品的持續發展和資產管理等方面比較了國內類REITs與國際標準REITs的不同。他介紹說,越秀REITs于2005年12月在香港上市,是第一只以中國內地資產為標的的國際標準REITs。越秀REITs體現了國際通行REITs可持續發展的特點,上市11年來通過不斷收購,資產組合數量從上市時4個增加到7個,資產價值從40多億元擴大到300多億元。美國的REITs現在有200多支,在幾十年的發展歷程中通過上市、收購、合并,以及私有化等運作不斷變得更有生命力,相信中國的REITs市場也會在產生后,不斷得到優化和發展完善。

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