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          我國發展REITs的關鍵節點
          2018-03-19 18:03

          近年來,雖然我國尚未推出專門的REITs法律法規,但相關部門對REITs的發展也給予支持和鼓勵,國內金融機構大力創新,在我國現有金融監管法律框架下推出了一批在功能上與海外成熟市場REITs產品相似的“類REITs”產品。這些已發行的單類REITs產品與成熟市場REITs之間存在一些不同,而我國需要怎樣的REITs模式才能更好迎接資管時代到來是今天需要關注的重點。
           

          類REITs與成熟市場REITs的區別

           

          總的來說,兩者在稅收、組織形式、投資期限、投資標的、收益分配等方面均有所不同,咱們一條條來看:

           

          1、稅收方面

          美國對于REITs的征稅采取的形式是,在滿足投資范圍、收入比例、組織形式等各方面要求后,如果將REITs公司應稅收益的90%以上分配給投資者則可以免征公司層面的所得稅,僅投資者個人需繳納個人所得稅;但REITs公司分配后的留存收益仍需繳納公司所得稅。在這個過程中我們可以發現是有一定的稅收優惠的。

          而國內市場因為目前沒有專門的律法稅收規定,對于REITs也無稅收優惠政策,總體稅負水平較高。因此,我國類REITs通常通過較為復雜的交易結構設計來實現避稅、節稅。

          2、組織形式方面

          成熟市場REITs的結構設計分為公司型和契約型。美國以公司型REITs為主,而亞洲契約型較為流行。

          國內類REITs產品大多為專項資管計劃形式(如中信啟航、蘇寧云商的類REITs產品)。專項資管計劃一般為私募,僅可向合格投資機構定向發行,在產品流動性和信息披露程度上都與標準REITs產品有較大差別。而且由于稅收政策等原因,我國特有的專項資管計劃往往并未實現基礎資產所有權的真正轉移。

          3、交易結構設計方面

          我國類REITs以固定收益產品為主,在投資期限、投資標的、信用增級、收益分配等方面的設計均與成熟市場REITs有所不同。成熟市場的REITs投資期限較長,而國內類REITs一般期限較短;國內類REITs的投資標的上的要求也與國際成熟市場有所不同;國內類REITs普遍有信用增級,而成熟市場REITs較少有增信;收益分配方面,成熟市場REITs收益通常以股利或分紅形式發放給投資者,而國內類REITs一般有分層設計,分為優先級和次級,優先級只享有固定收益。

           

          我國發展REITs要突破的幾個重點環節

           

          中國目前面臨的一個難題是房地產資產和金融資產池的通道不通,而如果不將其打通的話,房地產資產的“堰塞湖”會對經濟造成巨大壓力,日本八十年代末的房地產泡沫破滅就是前車之鑒。國家鼓勵發展REITs的原因之一就是REITs是一個非常有效能夠打通兩者的渠道,也是房地產長效機制的基礎。

          但是REITs的推行要進行的關鍵節點很多,比如稅收的配套、企業管理機制的配套,相對理性的房地產市場作為背景。因此,這是個天時、地利和人和,三方面都具備后才能完成的工作。就現行REITs而言,有四個方面是需要去推進的。

          1、發展租賃市場

          在過去的二十年里,中國的房價飆升使得城市房價高企,租金收益則普遍不高,租售比或租金回報率明顯低于境外成熟市場,有的甚至低于無風險利率。低收益率使得REITs發展受限。發展租賃市場,使租售比逐漸回歸至合理水平,形成相對理性的房地產市場,有利于REITs的推行和我國房地產金融市場的發展。

          2、制訂稅收優惠方案

          稅收優惠是國際REITs發展的基本保障和動力。REITs的推行,需要政府相關部門的支持, 制定合理的稅收政策,根據情況賦予REITs和投資者稅收優惠。美國的稅收優惠政策較難效仿,可參考借鑒亞洲成熟市場的REITs稅收政策,結合我國市場的特殊性制定稅收優惠方案。

          3、盡快健全相關律法

          健全的律法是推行的必要條件,不然REITs永遠只是小打小鬧。成熟市場REITs的發展最初都是通過法律制度的方式確立下來相關細則。我國也需要通過對REITs進行專項立法來制定標準、規范市場行為,特別是關于REITs如何具體運作、將房屋用于信托是否需要及如何進行產權轉移或變更登記等實踐中需要探討和解決的關鍵問題進行明確規定,從而促進REITs的健康發展。

          4、完善監管機制

          我國目前的監管體系設立“一行三會”,實行銀行、保險、證券分業監管的制度。REITs的發展需要各金融子行業的共同協作,而在我國的監管環境下,REITs的設立、運營、上市交易等各個環節將分屬于不同監管機構監管。因此目前的分業監管體系對REITs等涉及多個子行業的創新產品發展存在一定的障礙,很難形成明確的分工和統一的監管。此前興起的非標業務也存在相同的問題,倘若監管體系不能完善,所謂的標準化業務將局限于各子行業內部,很難有新的發展,大量的非標業務也無法得到規范。通過各監管機構的溝通協作,逐漸探索混業監管模式,制定相關政策將非標業務標準化,為REITs等創新產品的發展創建良好的監管環境。

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