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          住房租賃REITs欲“破殼而出”
          2018-03-19 18:01

          只見雷聲,不見雨點的公募REITs產品終于盼來了星星之火。尤其是租賃類產品,有望成為首批受惠者。

           

          和訊房產了解到,我國面向個人投資者的公募REITs產品的啟動已經進入軌道。目前,證監會正加緊研究制定相關的政策法規,而在國家鼓勵住房租賃市場發展和多地推進租賃新政加大金融支持的大背景下,租賃運營類、公寓類以及公租房等相關企業的REITs將成為政策最先鼓勵的方向。

           

          就企業層面而言,目前已有國內多家長租公寓管理企業在積極與證監會聯系發行住房租賃資產證券化項目,尤其是REITs項目。

           

           
          呼之欲出
           

           

          所謂REITs,即不動產投資信托基金,屬于資產證券化的一種方式之一。在國外比較常用,在我國目前還處于探索期。目前我國已有一些房地產企業嘗試推出“類REITs”產品,但這類產品主要面向的機構投資人,真正面向個人投資者的公募REITs產品至今還未有先例。

           

          作為國內最早推動REITs發展的中國房地產開發集團理事長孟曉蘇,他曾在不久前的博鰲房地產論壇上透露,最近中國證監會以中國證券行業基金業協會的名義組織了專門委員會,來推動不動產證券化。

           

          “現在REITs的啟動已經進入了軌道,根據證監會有關負責同志的設想,在十九大前做好準備,在明年政府換屆之后,再擼起袖子加油干,爭取讓REITs在中國早日落地。”孟曉蘇說。

           

          和訊房產了解到,目前,證監會做出了要深市、滬市加快做好流通準備的決定。國家發改委也于2016年發文,要求把各地建設的PPP項目轉成REITs。今年財政部亦發文表示,要推動不動產投資信托基金(REITs)的發展。

           

           

           

           
          長租公寓:探路先鋒

           

           

           

          在業內人士看來,REITs的融資方式目前更適用于在國家大力倡導的住房租賃領域推廣,未來有望成為住房租賃領域的重要融資渠道之一。事實上,國內在住房領域探索實行“類REITs”已有成功先例。

           

          2017年1月,長租公寓運營商魔方公寓發行了我國首單公寓行業資產證券化產品,募集資金總額為3.5億元。這是中國ABS發行歷史上的首單公寓行業資產證券化產品,該計劃期限為1-3年,采用優先級/次級支付機制。其中優先級共設三檔,均獲得中誠信證評授予的AAA評級,優先級平均利率約為年化5%。

           

          8月,鏈家旗下長租公寓運營商自如也發行了“中信證券—自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”,該項ABS發行規模為5億元,其中4.5億元優先級票面利率為5.39%。不同于以往ABS產品單純依靠固定資產抵押或未來租金收益作為底層資產,自如1號底層資產主要有兩個方面:一為預付房租,二為自如長租公寓衍生服務收入。

           

          鼓勵住房租賃市場發展成為房地產長效機制的重要組成部分之一。2016年6月,國務院印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,明確提出要加大政策支持力度,鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則,向住房租賃企業提供金融支持。其中即包括支持企業發行證券化產品。

           

          2017年7月,住建部、發改委、財政部等九部委聯合發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,鼓勵多種方式和渠道拓寬租賃住房來源,確立12個首批住房租賃試點城市。

           

          近期,深圳、杭州等地出臺的租賃新政中,均提出加大對住房租賃的金融支持。深圳提出,鼓勵符合條件的住房租賃企業或經營住房租賃業務的企業通過IPO、債券及不動產證券化產品等方式融資,穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點。杭州提出,鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則,對住房租賃企業提供金融支持。

           

          有業內人士表示,基于租金收益和租賃物業本身而言,資產證券化都可以為住房租賃企業提供存量盤活的金融工具,尤其是基于租賃物業本身開展REITs運作,可以協助住房租賃企業開展輕資產化運作。

           

          “從長期持有資產轉變為專注于租賃住房管理,一方面會促進企業快速提高租賃住房投資規模,進而推進住房租賃市場的快速發展;另一方面有助于企業提高投資收益率,從而形成住房租賃市場的長效機制。”上述人士表示。

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