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          各國REITs的發展對比
          2018-03-19 18:00

          GDP穩定增長為房地產投資提供良好收益預期,適度通貨膨脹、較低利率水平、第三產業比重上升、消費人群擴大能有效刺激房地產投資和消費,這些因素綜合起來能使REITs從建立伊始充分發揮穩定高收益的特點,并有利于培育穩健持續的投資理念。

           

          宏觀經濟

           

          從各國或地區REITs發展的經驗和教訓看,推出REITs的最佳時期是國家工業化、城市化時期,GDP預期增速放緩,通貨膨脹適中,利率水平較低,并預期在低位運行,全社會經濟發展處于穩定甚至下行通道,服務業比重持續攀升,人均收入、消費以及城鎮化率處于高位水平,具有購買力人群比重持續增加,整個社會步入消費型社會。GDP穩定增長為房地產投資提供良好收益預期,適度通貨膨脹、較低利率水平、第三產業比重上升、消費人群擴大能有效刺激房地產投資和消費,這些因素綜合起來能使REITs從建立伊始充分發揮穩定高收益的特點,并有利于培育穩健持續的投資理念。

           

          表: 各國經濟比較

          國家

          美國

          英國

          日本

          新加坡

          中國香港

          起始時間

          1960

          2007

          2000

          2002

          2003

           

          GDP增速

          趨勢

          低速增長

          低速增長

          低速增長

          低速增長

          低速增長 

           

          數值

          3%

          2.89%

          2%

          -1% 

          -3% 

           

          人均GDP

          趨勢

          緩慢增長

          緩慢增長

          緩慢增長

          緩慢增長 

          緩慢增長 

           

          數值

          23443美元

          37425美元

          32716美元

          21691美元 

          23559美元 

           

          服務業占比

          趨勢

          持續上升

          持續上升

          持續上升

          持續上升 

          持續上升 

           

          數值

          75%

          76%

          70%

          68% 

          89%

          經濟指標

          人均消費

          趨勢

          快速上升

           高位企穩

          高位企穩

          平穩上升 

          平穩上升 

           

          數值

          15620美元

           29299美元

          21289美元

          12791美元 

           12865美元

           

          25-64

          趨勢

          上升

          上升 

          上升

          上升 

             上升  

           

          數值

          58%

          53% 

          63%

          58% 

          59%  

           

          城鎮化率

          趨勢

          新一輪快速上漲

          新一輪快速上漲 

          新一輪快速上漲

          完成 

          完成 

           

          數值

          76%

          80% 

          70%

          100% 

          100% 

          資料來源:wind,中信建投證券研究發展部

           

          金融體系與房地產市場

           

          以金融市場為主導的金融體系市場化程度高,資本市場發展成熟、透明、活躍,金融創新環境寬松均將有利于REITs的創立,同時也為REITs將來產品創新提供了寬松的發展空間。

           

          房地產行業穩健蓬勃發展。房地產市場供求相對平衡,商業地產需求旺盛,市場定價合理,房地產價格穩步攀升,房地產資產類別豐富,房地產投資回報率較高,這些都是促進REITs健康發展的重要因素。尤其是當房地產行業出現分化,住宅市場發展緩慢,飽和見頂,商業地產快速發展,步入成熟階段,為REITs的誕生提供了行業支撐。

           

          表: 美國、日本REITs發展的房地產市場對比

          國家

          美國

          英國

          日本

          中國香港

           

           

           

          房地產

          市場

           

          商品

          住宅

          供給

          竣工套數持續下降

          新開工數持續下降

          新開工、竣工持續負增長

          新獲批動工數量持續下降

          需求

          空置率攀升

          空置率上升

          簽約率下降、空置率上升

          空置率持續上升

          價格

          價格負增長

          波動下行

          價格下跌,降幅擴大

          價格下跌,降幅明顯

          總體

          飽和

          趨于飽和

          逼近行業天花板

          飽和

           

          商業

          地產

          供給

          供給充足,存量上升

          供給量占比上升

          供給量占比上升

          供給占比上升,存量上升

          需求

          需求旺盛,存量上升

          空置率下降,需求旺盛

          空置率下降,需求旺盛

          需求旺盛,存量上升

          價格

          空置率下降,租金上漲

          租金平穩增長

          租金平穩增長

          租金上漲

          總體

          接棒住宅快速發展

          快速發展階段

          啟動快速發展

          快速發展階段

          資料來源:中國REITs聯盟,中信建投證券研究發展部

           

          法律規范

           

          由于REITs是社會經濟和房地產金融發展到一定階段,由政府通過相關法律規范的設立主導的金融創新,因此法律法規的完善對于一國的REITs發展起到重要的推動作用。

           

          各國在REITs相關法律規范設立方面,主要存在兩種不同模式。第一種是通過專項立法和稅法、上市規定相關法規相結合的模式進行立法,對REITs從組織結構、收入、資產、分配、負債、稅收、上市等方面進行嚴格規定,如美國1960年通過了《房地產投資信托法案》專項法規,1960年《國內稅收法案》對REITs稅收作了專項規定,1986年《美國稅收改革》對REITs稅收作了較大修改,在美國REITs發展歷程中,稅收政策起到了重大的調節、規范和推動作用;德國早在1957年就通過了KAGG基金專項法規,新加坡在1999年通過了《集合投資計劃守則》、日本在2000年通過了《投資信托法》、中國香港在2003年通過了《房地產投資信托基金守則》,這些都是專項REITs法規;馬來西亞中央銀行在1986年通過了上市地產信托法律框架時沒有進行專項立法,主要是在公司法和證券行業法的基礎上對上市地產信托進行規范,由于MLPT發展緩慢,經歷了1991年和1995年兩次修訂后,馬來西亞最終在2002年通過了專項立法——《地產信托準則》。另一種是沒有專項立法,通過稅法、上市規定、公司法等相關法律對REITs從組織結構、收入、資產、分配、負債、稅收、上市等方面進行嚴格規定,如澳大利亞沒有專門針對ALPT立法,主要通過稅法、評估法、公司法和上市準則對ALPT進行規范。

           

          表: 主要國家REITs市場概括及法律規范

          地區

          美國

          英國

          日本

          新加坡

          香港

          REITs首上市年份

          1960

          2007

          2001

          2005

          2005

          相關法律

          Internal Revenue Code

          Finance Act 2006

          Investment Trust Law

          Securities and Futures Act

          Code of Real Estate Investment Trust

          組織結構

          公司制

          公司制

          公司制或者信托

          信托或者公司制

          信托

          現有REITs數量

          202

          22

          46

          32

          10

          最低出資要求

          5萬英鎊

          1億日元

          2000萬新幣

          必須上市

          必須遵循交易所規則才可上市交易

          最低分紅

          應稅收入90%;出售利得無最低分紅要求

          應稅收入90%;出售利得無最低分紅要求

          凈收入90%;出售利得90%

          稅前收入90%;出售利得無最低分紅要求

          每年凈運營收入的90%;出售利得依照信托契約規定

          杠桿要求

          EBIT/利息高于1.25

          只可向合格機構投資者借款

          不超過資產價值35%;達到相應評級可提高至60%

          不超過資產總值45%

          股東限制

          最低100名股東;前五大股東持股合計不超過50%

          前五大股東持股合計不超過50%;單一股東持股不高于10%

          若上市,至少25%的REITs資本由超過500位公眾投資人持有

          資產組合

          75%資產為房地產或現金等價物;75%收入來自房地產,投資非REITs公司股票不得超過資產的10%;投資REITs股票不得超過資產的20%

          75%凈利潤來自房地產租金;75%資產用于房地產出租業務;至少用于3個物業;單一物業不超過資產的40%

          資產總值50%以上須投資于合格資產(證券、地產、出租權、債務、期票等)

          至少75%資金投資于能產生經常性收入的物業;除非計劃持有至完工,不得投資于開發階段項目;租金、分紅或利息收入須大于90%

          必須主要投資于能產生經常性收入的物業;必須持有兩年以上;不得投資于開發階段或空地;可投資國外物業

          資料來源:NAREIT,中國REITs聯盟

           

          各國或地區法律規范從組織結構、收入、資產、分配、長期負債限制、稅收、上市條件等方面對REITs進行規范,目的都是提高REITs收益性、流動性,保護投資者利益,降低融資方成本,從而引導和推動REITs的健康穩定發展。

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