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          房地產基金丨如何通過私募投資房地產?
          2018-03-19 17:59
          房地產投資基金是指從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。它可以被看成是為投資者從事其自身資金和管理能力所不能及的房地產經營活動的一種融資形式。
           
          房地產投資基金作為一種獨立的另類投資資產類別存在于市場中,房地產基金與PE基金在實物資產現金流方面,及地產開發周期方面的區別使得這兩類另類投資基金具有相似的表象,但卻是不同的投資邏輯和投資策略。在中國,新興的房地產基金管理機構在投資策略方面,已經開始產生多元化格局分化,及專業化投資策略成型。
           

          在國際市場上,投資人一般通過三種途徑投資房地產:

          1、直接投資開發房地產;

          2、在公開市場上通過投資上市公司或基金投資房地產;
          3、在非公開市場上通過私有企業或基金投資房地產。
           
          房地產投資基金屬于第三類:通過基金投資房地產。房地產投資基金區別于直接投資實物房地產和公開市場投資,投資房地產基金的利潤來源中既包含土地增值,也包含開發環節利潤,其利潤相對對于直接買房投資更多。
           
          如何通過私募基金投資房地產?
          房地產基金通過發行私募基金的形式,以非公開針對特定對象募集投資者的資金,由基金管理人運作此房地產私募基金,投資期限較長,追求穩定連續性的收益?;鹜顿Y者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益的收益。
           
           
           
          我國私募房地產基金以機會型為主
          在國際上按照風險類型可將私募房地產基金分為核心型/核心增進型/價值增進型/機會型這4種類型。我國房地產基金模式主要為第四種—機會型。
           
          所謂機會型,主要是指參與房地產開發過程,以獲取地產開發的高收益并承擔相應的高風險。地產開發是一種高風險的投資行為,因為在房產最終完成開發,并銷售出去之前,不向投資者提供任何的現金回報。房地產開發存在著大規模、長周期的資金投入,面臨著極大的市場風險和流動性風險,同時,房地產開發也是一個高回報的行業,因此機會型房地產基金存在著較高的風險特征和相對較高的投資收益。
           
          當前市場上以住宅地產為對象的房地產基金通常具有房地產開發商背景,或者具有金融機構背景。這類房地產基金的主要功能在于為相關項目在合理的信貸資金之外提供補充性資本供給。相關項目往往由于項目資質(如開發階段、企業評級等)問題不能獲得較低利率的銀行貸款及信托資金,而由房地產基金承擔綜合融資工具,為房地產項目提供債權與股權結合的融資方案。
           
          機會型房地產基金最重要的問題在于解決與股東方或者相關方的關聯交易與利益一致性問題。雖然大部分房地產基金仍然在較低層面向房地產企業提供相關方融資功能,但是仍然有一部分房地產基金管理人已經成為獨立且專業化的機會型房地產基金管理機構。其獨立性和專業化特征在于:管理團隊與股東方厘清利益分配機制,管理團隊具有獨立的項目決策權限,管理團隊的項目來源是基于市場化搜尋而非關聯方推薦,基金募集和退出不受到相關方的利益影響。
           
           
          私募房地產基金介入的節點與運作流程
          私募房地產基金介入開發時的節點也可能會有所不同。一般會在3個階段介入:啟動資金、四證未發,銀行不發放開發貸款和項目未封頂,銀行不發放按揭貸款。無論是在哪個階段介入,都是在項目最需要資金的節點。
           
           
           
          如果基金在土地投標,啟動資金這個階段介入時,也就是最初階段,資金是最賺錢的,這個時候投資者相當于作為一個房地產開發商經歷了買地——建房——賣房3個時期,但由于投資者資金注入在最初階段,資金退出期相對也會較長。
           
          現在有了資金的注入,那私募房地產基金是如何讓運作的?
           
           
           
          私募房地產基金的風控措施
          由于房地產需要的資金規模比較大,現階段我國房地產私募基金多是定向投資于某一個項目。為確?;鹜顿Y人的本金得以返還、收益得以實現,房地產私募基金往往在與項目方的交易結構中融入如下多種保障措施:
           
          1、控股及過程管控
          原則上,房地產私募基金在投資期內會直接持有項目公司50%以上的股權,通過對項目開發、運作、銷售的全盤控制(監督或牽制)確?;鸬耐顿Y安全。除此之外,基金還會向項目公司委派董事、監事、財務專員等,實行公章、財務共管等措施,以確?;鹪陧椖抗局锌刂茩嗟姆€固。
           
          2、股權質押
          當房地產私募基金無法在項目公司中直接控制時,一般會要求項目公司股東將其持有的項目公司股權向基金進行質押,作為融資方按時返還投資款并支付相應利息的保障。同時,通過股權質押協議中相關條款的設計,相當于基金實現了對項目公司的控股。
           
          3、土地抵押
          傳統上,資產抵押是最直接和最易被接受的擔保方式。鑒于目前房地產開發貸款政策的收緊,也有部分項目公司以其持有的項目土地使用權、在建工程等向房地產私募基金設定抵押。此外,項目公司的母公司或其他關聯公司以擔保人的身份利用其資產向基金設定抵押也是一種行之有效并為投資人所接受的擔保模式。
           
          4、保證擔保
          房地產私募基金一般會要求項目公司的股東(包括法人和自然人)、實際控制人及其關聯公司向基金提供無限連帶保證責任擔保,以保證基金在任何情況下從項目退出時的收益率均不會低于融資方的先期承諾。這種情況下,一旦項目公司違約拒絕還款,基金可向多個主體同時主張債權,一定程度上緩解了房地產私募基金投資目標單一的結構性風險。
           
           
           
          私募房地產基金的退出方式
          不同于國外地產基金資產證券化、REITs等多元的退出渠道,當前國內房地產基金的退出方式主要兩種:
           
          1、大股東/關聯方回購:即在投資時即簽訂回購協議,約定資金適用量,使用期限和資金成本,在大多數情況下,大股東還需要提供抵押擔?;蛘咦鳛榱雍蠹壧峁┵Y金擔保。
           
          2、銷售退出:銷售退出是股權型機會投資的高收益退出方式,投資管理機構對于長周期房地產項目開發的把握能力要求更高。
           
          無論是哪種方式退出,投資者的資金收回都是有保障的。一般而言,私募房地產基金會同時運用這兩種退出方式以備萬一,當投資者資金到期需要退出時,如遇樓房還無法順利全部賣出或部分樓房無法順利賣出,大股東/關聯方會采取回購的方式,保證投資者資金全部退出。
           
          我國房地產投資基金未來發展趨勢
           
          如果以2010年為元年開始算起的話,我國房地產投資基金已經進入了第6年。以領先國內近20年的美國等發達國家作為參照,我國私募房地產基金的未來并不模糊,但是至少在中短期內,國內地產基金產品仍將落后國際不小的差距。積極的因素在于,在近短短幾年中,我國地產基金已經開始自我反省、學習和變革,發展的模式也開始百花齊放。
           
          隨著房地產市場的發展,房地產基金規模也在不斷擴大。業內人士表示,伴隨房企融資需求加大,房地產基金或迎來更大的發展機遇,可能出現大量投資機會。在未來,我國房地產基金可能會進一步優化,出現以下8大趨勢:
           
           
          1、投資、退出渠道趨于多元化
          2、股權、夾層投資將成主流
          3、大資管時代下戰略合作契機
          4、險資介入將主導LP機構化
          5、管理重心向團隊品牌變遷
          6、監管制度趨于完善
          7、行業整合大潮下地產并購基金前景廣闊
          8、行業洗牌重構加速利率合理化
           
          展望將來,房地產基金可能即將成為另類資產配置的重要資產類別。房地產基金具有明顯的長期投資屬性、資產增值特點、較高風險收益特征,對于豐富機構投資人和高凈值個人的投資組合具有實質性意義。同時,房地產基金管理人的逐漸成熟,以及不同管理人投資策略的專業化,為建構一個多元化的房地產基金投資組合提供了堅實的基礎。
           
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