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          與其在海外購房不如買REITs(房地產信托投資基金
          2018-03-19 17:58
          REITs(房地產信托投資基金)作為成熟市場中一種重要的資產類別,其特點在于:收益主要來源于租金收入和房地產升值;收益的大部分用于發放分紅;長期回報率較高,與股市債市相關性較低。自1960年在美國出現以來,REITs產品在全球獲得了迅猛發展。在國內經濟下行,投資者紛紛轉向海外資產配置的時候,REITs受到了大家的青睞。

          一、什么是REITs?

           

          REITs (Real Estate Investment Trusts)即房地產投資信托基金,是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs通過集中投資于可帶來收入的房地產項目,例如購物中心、寫字樓、酒店及服務式住宅,以租金收入和房地產升值為投資者提供定期收入。

           

          REITs是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資,直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。也就是通過將具有一定規模的資產進行分割、標準化,把物權轉化為有價證券的形式,從而達到充分釋放資產流動性,滿足投資需求、釋放風險的目的。

           

          二、歷史和平均收益

           

          REITs最早產生于20世紀60年代初的美國,意在使中小投資者能以較低門檻參與不動產市場,獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的收益。20世紀90年代以來,REITs逐步成為商業房地產投資主流。在海外發達經濟體中,REITs已在各自的股市市值和整體資本市場中占有重要地位。據統計,目前全球有30多個國家和地區推出了REITs產品,其規模已經從1990年的89億美元增加到2015年3月底的1.8萬億美元,發展速度可謂驚人。

           

          總體來看,美國是發展最早也是目前國際上最成熟的REITs市場。在美國,有超過7000萬居民其證券賬戶或者養老金賬戶投資了REITs產品,更有超過300個共同基金投資于REITs。目前,美國REITs行業的總市值已經遠遠超越傳統地產開發行業。

           

          就平均收益而言,近二十年來,北美地區的REITs收益最佳(13.2%),歐洲次之(8.1%),亞洲REITs的平均收益為(7.6%);歐債危機以來,歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地區則取得了12.0%的平均收益。

           

          三、特點和范例

           

          REITs的具體特點是:

           

          1、收益主要來源于租金和房產升值。REITs投資的基礎物業一般為具有穩定租金現金流的物業,且根據投資章程約定,嚴格限制對在建的物業開發項目的投資,因此REITs產品的投資收益也就來源于運營建成物業產生的租金和物業增值。

           

          2、大部分收益將用于分紅。美國作為最先發展REITs的市場,法規約定將每年90%的現金收益分配給投資者,以提供穩定的分紅收入。這樣的收益分配機制也同樣被新加坡、香港、日本等市場廣泛采納。

           

          3、REITs長期回報率較高,且與股市債市相關性較低。以剛在香港上市的領匯REITs為例,其基礎資產為香港公營機構房屋委員會下屬的商業物業,其中68.3%為零售業務租金收入,25.4%為停車場業務收入,6.3%為其他收入。該基金會將扣除管理費用后的90%-100%的租金收益派發股東。

           

          四、海外購房與REITs對比

           

          以美國為例,美國房產的持有成本,包括房地產稅、保險費、物業費等,大約每年都需要支付房價2%的費用。如果出租是外包給專業的中介機構,還需要租金的10%-15%作為管理費用。去掉這些成本后,收益大概在6%-7%的區間,這還是在全美人口最多、商業經濟最發達的城市才能達到的數據。如果范圍擴大到全美,房產增值速度大約是2%-3%??梢娒绹慨a持有成本較高,收益卻并不高。

           

          而近二十年來,北美地區的REITs平均收益達13.2%,跑贏美林公司/國債指數及標普、道瓊斯等指數。因此,與其在海外直接投資買房,不如買REITs。

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